Tout le monde le sait, tout le monde s’en plaint : se loger à Bruxelles coûte cher, et même très cher. Dans la capitale, plus de 200 000 familles répondent aux conditions d’accès au logement social, c’est-à-dire un Bruxellois sur deux. 23 500 de ces familles sont sur des listes d’attente.


Des logements sociaux en mauvais état, trop peu nombreux, 38 000 seulement soit 5 % du parc total alors que dans des villes comme Paris ou Londres, il y a 20 % de logements sociaux, 23 500 demandeurs non satisfaits, des loyers qui flambent et une population qui se paupérise : 20 % de chômeurs dans la capitale de l’Europe et un élargissement européen tout proche qui laisse craindre une nouvelle poussée. À Bruxelles, le droit au logement reconnu par l’article 23 de la Constitution, est devenu une fiction. Pour les plus pauvres, bien entendu, mais aussi pour des familles dont les membres travaillent, gagnent un salaire moyen, et risquent à tout moment de basculer en raison d’un accident de vie (maladie, divorce, perte d’un emploi). Tout récemment encore, un fait divers est venu rappeler l’urgence de la situation : papa d’un adolescent de 13 ans, Guy Vijt a perdu son boulot et son appartement, et s’est retrouvé à la rue. Frappant à toutes les portes et notamment celles des sociétés publiques de logements sociaux à Bruxelles, il s’est vu essuyer refus sur refus et, en désespoir de cause, a décidé d’entamer une grève de la faim début novembre. Épaulé par le Syndicat des locataires, son combat a été médiatisé et les portes d’un logement social se sont enfin débloquées le 14 novembre dernier. Une histoire à l’issue heureuse pour des centaines d’autres toujours non résolues…
Une situation qui, selon José Garcia, président du Syndicat des locataires, débouchera tôt ou tard sur des actions violentes. « L’injustice devient trop patente. On est en train de s’installer dans une situation à la mexicaine : là-bas les gens sont dans la mouise et ils voient se développer des centres commerciaux hyper luxueux. Alors, de temps en temps, ils ne résistent pas à l’envie d’aller piller ce qui leur est rendu inaccessible. Ici, les gens voient des logements inoccupés et ils vont finir par les investir. » (1)

Des loyers incontrôlables
Selon l’enquête socio-économique de 2001, à Bruxelles, seul un loyer sur cinq ne dépasse pas 248 euros. La palme des « loyers chers » (égaux ou supérieurs à 992 euros) lui revient. Selon une autre enquête, effectuée en juin 2003 par la FGTB, un appartement sur cinq a un loyer qui dépasse les 400 euros, plus de la moitié de l’allocation moyenne du chômeur isolé ! Et encore faut-il ajouter les charges éventuelles, l’eau, le chauffage, l’éclairage. Il ne reste pas grand chose pour se nourrir, pour s’habiller. Quant aux loisirs, autant les oublier. En Wallonie, excepté dans le Brabant wallon, la situation est moins dramatique. Quoiqu’une moyenne de 300 euros pour un logement modeste reste un chiffre élevé…
Mais le montant des loyers n’a pas de signification dans l’absolu : il faut en effet le comparer aux revenus des ménages et singulièrement aux revenus des ménages modestes. Or, l’indice des prix n’a pas augmenté dans la même mesure que le montant des loyers. « Dans les indicateurs repris pour déterminer le panier de la ménagère, explique Nicolas Bernard, assistant aux Facultés Saint-Louis, le coût du loyer représente 5,5 %. Ce qui évidemment n’a plus aucune mesure avec la proportion réelle que les ménages consacrent à leur logement. Dans le cas des allocataires sociaux, cela peut aller jusqu’à plus de 50 % de leurs revenus (2). Il est grand temps que le ministère des Affaires économiques reconsidère les chiffres ! »

Logement social, AIS, contrôle du privé
Les chiffres qui précèdent montrent l’importance du logement social. Le temps n’est malheureusement pas (encore ?) à la construction, il est plutôt à la rénovation du parc existant. Ce qui est déjà mieux que la dégradation qu’on a laissé s’opérer pendant trop d’années…
Les agences immobilières sociales (cf. encadré page 3), qui ne disposent encore que de quelques centaines de logements mais que les communes bruxelloises entendent développer pourraient elles aussi contribuer à la solution. L’octroi d’allocations-loyers est une autre piste (surtout défendue par le CDh) pour les locataires à bas revenus. Elle n’est toutefois envisageable qu’accompagnée d’un contrôle des loyers sur le marché privé (sinon, elle servira à enrichir les propriétaires). Systématiquement plus élevés que dans le reste du pays, les revenus cadastraux de Bruxelles posent problème. La dernière péréquation remonte certes à 1975 mais l’indexation pratiquée depuis 1990 n’est pas nécessairement la méthode la plus juste car elle fait fi de l’évolution tant d’un bâtiment que de son environnement. Plus que des loyers liés aux revenus cadastraux, le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH) propose dès lors que la fiscalité « récompense les propriétaires qui demandent un loyer raisonnable » et impose plus lourdement ceux qui demandent un loyer exagéré. Ceci implique l’abandon de la formule forfaitaire actuelle (le propriétaire est taxé sur la base de son RC indexé, multiplié par 1,4) pour une formule de déclaration du loyer réellement perçu.

Bloquer les loyers ? On en parle…
Solution aussi évoquée mais très hypothétique faute de trouver une majorité : le blocage pur et simple des loyers pour une période déterminée. Une solution que le Secrétaire d’État bruxellois au Logement, Alain Hutchinson, verrait d’un bon œil et compte proposer à la prochaine conférence interministérielle sur le logement mais ses chances d’aboutir sont très minces. « Le blocage des loyers fait partie de nos propositions au même titre que la péréquation cadastrale ou l’objectivation des loyers, propositions qui, elles, vont un pas plus loin, précise José Garcia du Syndicat des locataires. Mais je doute qu’on arrive à un blocage des loyers même pour des zones bien circonscrites à partir du moment où ce type de mesures ne trouve déjà pas grâce aux yeux des socialistes flamands du SP.A… Il est quand même amusant de noter que dans les années ‘70, lors d’une précédente crise du logement, c’était le PRL de feu Jean Gol qui avait décidé de bloquer les loyers. Aujourd’hui, on trouve des représentants socialistes pour s’opposer à ce type de mesures et c’est encore plus choquant quand on connaît le dessous des cartes… En Belgique, 80 % des propriétaires ne possèdent qu’un seul bien qu’ils occupent eux-mêmes. Il s’agit de personnes qui ont travaillé toute leur vie pour avoir leur maison et qui ne désirent pas la transformer en bien spéculatif. Résultat des courses : ceux qui s’opposent à un blocage des loyers ne font rien d’autre que de jouer le jeu des 20 % de propriétaires restants. Qui sont-ils ? Des grandes compagnies immobilières, des sociétés d’assurance, des banques mais aussi, et c’est encore le plus hypocrite, des CPAS, des communes, des villes… »

5 000 logements neufs en 5 ans
Outre de nombreuses propositions très progressistes qui seront faites prochainement à la conférence interministérielle sur le logement mais qui auront peu de chance de passer, Alain Hutchinson a, début novembre, déposé devant le gouvernement bruxellois un plan d’avenir pour le logement dans la capitale. Il propose ainsi de créer 5 000 logements supplémentaires en cinq ans. Pour les réaliser, avec une proportion de 50 à 70 % de logements sociaux, 600 millions d’euros seront nécessaires. Somme que le budget régional ne peut supporter. Pour le financer, l’idée est de mobiliser les réserves foncières ou immobilières des pouvoirs publics (Région, communes…) et de les mettre à disposition d’un promoteur privé qui rénove ou construit via un bail emphytéotique de 27 ans avec un rendement de 6 %. Rendement qui selon le ministre sera assuré à hauteur de 4 % par les revenus locatifs, les 2 % seraient alors pris en charge par la Région. Après 27 ans, le bien devenant propriété publique. Au Syndicat des locataires, on est sceptique : « Fort bien, mais il reste à convaincre ces privés qui n’ont aucune vocation sociale à venir à la rescousse des pouvoirs publics. En plus, la concrétisation de ce plan reviendra au successeur de M. Hutchinson après juin 2004 et qui sait si celui-ci ne va pas encore proposer autre chose après les élections… »

La mobilisation s’organise
Face à cette crise du logement sans précédent, les actions et les associations qui luttent pour l’application du droit constitutionnel au logement se multiplient. En octobre dernier, le RBDH et la plate-forme bruxelloise de lutte contre la pauvreté ont construit un grand bidonville à partir de matériaux de récupération, place Anneessens. Le geste se voulait fort et destiné à sensibiliser la population aux difficultés qu’ont de plus en plus de Bruxellois à se loger décemment. Même si parler de bidonville peu paraître outrancier, la symbolique a permis d’attirer l’attention sur le nombre sans cesse croissant de marchands de sommeil, sur ces logements tellement précaires, tellement insalubres, qu’ils n’ont plus de logements que le nom. Des chiffres ? Pour l’heure, il n’y en a pas de précis, faute d’un Observatoire bruxellois du logement toujours en léthargie. Les derniers officiels remontent à 1998 : un logement sur dix est insalubre ; cinq logements sociaux sur dix ne répondent pas aux normes minimales de confort. Depuis, la Région fait de gros efforts pour lutter contre l’insalubrité avec, entre autres, la mise en place du Code bruxellois du logement.
Mais, depuis également, les dernières statistiques de l’INS pointent le Bruxellois, en tant que Belge le plus pauvre, mais comme étant également le moins bien logé. Pas encore dans un bidonville, certes.
Catherine Morenville

Repères bruxellois Situation du logement
On compte 483 000 logements en Région bruxelloise dont 50 000 sont publics. Parmi ces derniers, il y a 38 680 logements sociaux. Soit 8,1 % du parc immobilier bruxellois, contre 17,9 % en Flandre et 25,1 % en Wallonie

Situation de la population
Actuellement, il y a 23 500 familles en attente d’un logement social en Région bruxelloise. Avec des délais d’attente qui peuvent aller jusqu’à dix ans. Par ailleurs, sur le million de Bruxellois, 50 % se trouvent dans les conditions d’accès au logement social. Soit 200 000 ménages.

Budget régional « logement »
Il tourne annuellement autour des 100 millions d’euros (le budget global de la Région est de 2 milliards). Parmi ceux-ci en 2004, 25 millions seront consacrés à la rénovation des logements sociaux. Une rénovation inscrite dans un plan quadriennal (2002-2005) de 200 millions d’euros prévus pour rénover la moitié du parc social. Si les budgets sont engagés dans les délais prévus, sur le terrain, le plan devrait arriver à terme en 2008-2009. Après quoi, la Région devra encore s’attaquer à la rénovation du reste des logements sociaux.

Le nouveau code du logement
En juillet 2003, le Parlement bruxellois a voté un « Code du Logement » qui avait déjà fait couler beaucoup d'encre, et de nombreux amendements. Il comprend surtout une réglementation sur l'état des logements mis en location et un droit de gestion publique des immeubles inoccupés (3). Mais il prévoit aussi la création d'un fonds de solidarité pour des allocations de déménagement et de loyer aux personnes dont le logement est déclaré inhabitable par la Région ou les communes. Ce fonds doit être alimenté par les amendes perçues auprès des propriétaires mettant en location des logements insalubres.

 

Toit, toit, mon toit… Les agences immobilières sociales, l'autre façon de louer…
Trouver à loger quand on est chômeur ou minimexé, lorsqu’on vit d’une petite pension ou d’allocations, cela relève souvent du parcours du combattant. Les offres de logement sociaux sont largement insuffisantes et lorsque, candidat-locataire, vous annoncez qu’avant de prendre une décision, vous devez d’abord « voir avec votre CPAS », pour la garantie… Le propriétaire est, au mieux, sur ses gardes, au pire, vous claque sans autre forme de procès, la porte au nez. C’est à ce moment-là qu’interviennent les agences immobilières sociales, les AIS, pour instaurer la confiance.
Nées fin des années 80, dans les villes pilotes de Charleroi, Namur et Mouscron, les AIS ont été considérées au départ comme un phénomène marginal. Au fil des ans, elles acquérront une certaine reconnaissance pour se voir institutionnalisées en 1993 et s’étendre à toute la Wallonie ainsi qu’à Bruxelles. Leur objectif est aussi simple à exprimer que sa concrétisation est complexe : lutter contre la pauvreté et offrir un toit au plus grand nombre. Aujourd’hui en Wallonie, on compte 19 AIS et pour Bruxelles 14 AIS qui gèrent 723 logements subsidiés.

AIS, mode d’emploi
On l’a dit, le principe est simple. Les AIS se substituent à un propriétaire privé – avec son accord – pour mettre son logement à disposition de gens disposant de faibles revenus. Elles assurent ainsi un rôle de médiateur entre le propriétaire et le locataire, annihile le risque locatif et assure au propriétaire les garanties suivantes :
– le versement à échéance du loyer même si le locataire a du retard. L’AIS s’arrange ensuite avec le locataire pour récupérer le montant du loyer ;
– le vide locatif, c’est-à-dire qu’entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant, l’AIS paye le loyer au propriétaire. Une exception toutefois : lorsque le logement reste vide parce que le propriétaire entreprend de gros travaux de rénovation.
Outre ces garanties, l’agence propose toute une gamme de services comme l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie, la remise en état du bien au terme du bail, une éventuelle aide en ce qui concerne l’introduction d’une demande de prime régionale, une aide en cas de besoin dans la gestion de l’immeuble et enfin, une assistance technique, si besoin en est.
Il est évident qu’on ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre. En contrepartie des services offerts, le propriétaire devra se contenter d’un loyer relativement modeste. Généralement, c’est l’agence qui le fixera. Il sera inférieur aux prix du marché selon des proportions qui varient en fonction des services offerts et de la valeur locative du bien pris en gestion. D’autre part, l’AIS reçoit un subside régional (par exemple pour l’ensemble des AIS bruxelloises, le budget est de 1,6 million EUR) et demande une petite participation financière au propriétaire (1).
Et le locataire ? Il aura d’abord droit à un logement décent, c’est-à-dire salubre. Ensuite, il ne paiera qu’un loyer allégé. Il bénéficie aussi d’un accompagnement social sous la forme d’éducation au logement : gestion d’un budget, de son habitation. Les autres formes d’accompagnement social (médiation de dettes) ne relèvent pas, par contre, des compétences de l’AIS. Cette dernière peut néanmoins l’orienter vers les services adéquats. Il y va d’ailleurs de son intérêt. Une AIS peut difficilement procéder à l’expulsion d’un « mauvais payeur ». Si un problème se pose, elle doit envisager des pistes, avec d’autres acteurs sociaux, pour assurer son relogement.

Catherine Morenville

1 En échange de ses services, l'AIS demande au propriétaire une participation financière. Son montant est conditionné par le fait que le loyer versé par le locataire ne peut dépasser le montant du loyer versé au propriétaire majoré de 15 %.

1 In Le journal du Mardi n°140 du 18 novembre 2003.
2 La moyenne belge dépasse les 20% (cf. graphique p. 5).
3 Les opérateurs publics de logement pourront prendre en gestion pour une durée de 9 ans tout bien inoccupé ou non conforme au Code du Logement afin de les remettre en location.


Couvjuillet-aout17

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